L’Expertise en évaluation immobilière est un travail d’investigations et comporte diverses études du bien expertisé :
Elle recense l'ensemble des normes nationales et européennes en matière d'évaluation immobilière.
Elle détermine les conditions générales de pratique de l'expertise, les principes déontologiques s'appliquant aux experts en évaluation immobilière envers eux-mêmes, leurs clients, leurs confrères et les tiers.
Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur le cas, le terme \"Expertise\" correspond à la prestation d'un expert qualifié.
L'expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l'évaluation des biens et droits immobiliers. Ses évaluations sont reconnues par les tribunaux et par les marchés financiers.
L'expertise immobilière va permettre :
L'expert doit réaliser sa mission en toute impartialité, conserver son indépendance et exclure toute pression ou influence, conclure en toute conscience et bonne foi, respecter le secret professionnel, et déposer ses conclusions dans les délais convenus.
L'expert immobilier dispose d'une assurance spécifique liée a` son activité (RCP).
Le rapport de l'expert sera remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de sa visite.
De même, il appartient au propriétaire ou à son mandant de faire réaliser les diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location du bien. Ces diagnostics se sont multipliés : « amiante », « plomb », « loi Carrez », « performance énergétique (DPE) », « sécurité gaz ». En fonction de l'endroit où se situe l'habitation, il faut rajouter « termites et insectes xylophages » et « risques naturels et technologiques (PPRN) ». Tous les résultats de ces relevés sont consignés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
L'expert assure de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'expertise dans les domaines technique, économique, juridique, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.
L'expert judiciaire intervient dans le cadre de décision de justice. Quant à l'expert amiable, il intervient en dehors de tout procès.
Le recours à l'expert amiable, comme tout « bon conseil, vaut mieux qu'un long procès ».
Son intervention rassure les parties et permet de négocier sur une base saine mais peut également permettre la résolution de leur conflit. Cela permet bien souvent d'éviter l'expertise Judiciaire, plus onéreuse. Il faut distinguer \"Expert Amiable\" et \"Expert Près de la Cour d'Appel\". L'expert près de la Cour d'Appel est inscrit sur la liste de la Cour d'Appel. Il ne sera appelé expert judiciaire que lorsque le juge l'aura mandaté et durant le temps de la mesure d'expertise. Mais s'il intervient à l'amiable, il ne pourra intervenir sur le dossier lors du procès.
Les deux experts utilisent les mêmes méthodes d'évaluation en respect de la Charte de l'Expertise immobilière française et de la Charte européenne TeGoVa qui définissent les méthodes à utiliser et la rédaction du rapport.
Pourquoi faire appel à un expert lorsque vous cherchez à vendre votre bien immobilier ?
Parce que vous ne vendrez qu'une seule fois votre bien immobilier, ce dernier mérite bien l'intervention d'un expert ! Votre bien est unique, l'expert évaluateur lui trouvera la place qui lui convient sur le marché.
L'expertise reprend l'ensemble des éléments déterminant la valeur du bien expertisé, ce qui permettra au vendeur de bien vendre son bien. L'expert en évaluation immobilière donne la possibilité de ne pas rater la mise du bien sur le marché en fournissant un rapport d'expertise transmissible ainsi que de nombreux conseils d'expert.
Le vendeur pourra afficher la mention « Prix Expertisé » dans son annonce et ainsi rassurer les acquéreurs. De même l'acquéreur pourra prendre connaissance, en toute objectivité, de l'ensemble des éléments concernant le bien expertisé, ce qui facilitera sa prise de décision.
Ainsi, le rapport d'expertise sécurise vendeurs et acheteurs et permet une vente plus rapide.
Une expertise est réalisée, au minimum, a` l'aide de deux méthodes de calcul, sélectionnées en fonction de la nature du bien et de sa destination pour un résultat le plus adapte´ possible;
L'expert évaluateur obtient plusieurs prix : un fort, un faible, un médian et un moyen. La moyenne pondérée de ces méthodes déterminera le juste prix.
Lors d'un achat immobilier, il y a toujours un risque de précipitation aveuglée, surtout lorsqu'on ne dispose pas des bonnes informations. Lorsque l'affectif rentre en jeu, on prend parfois de mauvaises décisions, comme acheter trop cher et/ou acheter un bien avec un défaut majeur passé inaperçu.
Afin d'éviter ces problèmes, l'expert assiste l'acquéreur de façon neutre et indépendante. L'expertise reprend l'ensemble des éléments déterminant la valeur du bien expertisé. Après visite du bien, L'expert conseille l'acquéreur sur le prix, la façon de réaliser l'offre d'achat, la qualité du bien et sur l'évolution du marché.
L'acquéreur disposera de l'ensemble des éléments concernant le bien expertisé. Il pourra ainsi, en toute objectivité, prendre sa décision. L'expert sécurise ainsi l'acquisition de particulier à particulier (PAP) !
Vous êtes propriétaire-bailleur d'un logement à usage d'habitation :
Le recours à un expert indépendant, vous permet d'obtenir une information claire et objective sur la valeur locative de votre bien immobilier dans son contexte de marché. Cela vous permettra de trouver rapidement un locataire et d'éviter une période de vacance trop longue. L'expert procède également à l'évaluation de la valeur vénale en vue d'établir le congé pour vendre.
Vous êtes locataire, le recours à un expert indépendant, intègre et impartial, vous permet d'obtenir une information claire et objective sur le bien à louer afin d'éviter d'éventuels litiges avec votre bailleur. L'expert procède à l'évaluation de la valeur locative ainsi qu'à l'évaluation de la valeur vénale en cas de proposition d‘achat ou de congé en vue de vendre.
Contrairement aux idées reçues, l'expert intervient également auprès de particuliers, notamment dans un cadre amiable. Les domaines d'intervention de l'expert auprès des particuliers sont très étendus :
L'intervention d'un expert déterminera le prix et évitera tout désaccord futur sur la répartition du patrimoine entre les héritiers et les bénéficiaires.
Le concours d'un expert immobilier est une aide précieuse pour évaluer le patrimoine immobilier des conjoints et/ou des indivisaires. En effet, dans un contexte souvent conflictuel, l'expert garantit à chacune des parties une évaluation de leur patrimoine immobilier en toute indépendance et impartialité.
L'intervention de l'expert amiable évitera le coût plus onéreux d'une expertise judiciaire et permettra la réussite d'un projet liquidatif juste et équilibré.
L'expert se déplacera auprès du service des impôts afin de défendre son rapport et de présenter ses conclusions auprès de l'agent de l'administration fiscale.
Lors de demande de crédit, certaines banques procèdent à une expertise immobilière du bien. L'expert que vous aurez choisi évaluera le bien à son juste prix et limitera le risque d'une évaluation qui se ferait à un prix inférieur au risque couvert.
La directive publiée le 28 février 2014 a pour but de cadrer et d'harmoniser les conditions d'attributions des crédits immobiliers accordés à usage résidentiel.
Elle a été modifiée par ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation ou à usage professionnels et d'habitation(...)(L313-1). Cette ordonnance prévoit que les organismes et établissements de prêt, ainsi que leurs intermédiaires devront fournir certains documents, notamment : une fiche d'information standardisée, une évaluation de solvabilité, une évaluation du bien (...) ;
« Art. L. 313-20.-Lorsque le prêteur procède ou fait procéder à l'évaluation du bien immobilier à usage d'habitation financé à l'aide d'un prêt mentionné à l'article L. 313-1, il veille à ce que :
« 1° Celle-ci soit réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective ;
« 2° Il soit fait application de normes d'évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international.
« Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions du présent article, et notamment celles relatives à la compétence et à l'indépendance de l'évaluateur.
« Art. L. 313-21.-L'évaluation mentionnée à l'article L. 313-20 consiste à déterminer la valeur du bien immobilier après analyse de toutes les pièces communiquées par le prêteur et qui sont utiles à la réalisation de l'évaluation selon les normes en vigueur.
« Art. L. 313-22.-L'évaluation mentionnée à l'article L. 313-20 donne lieu à la rédaction d'un document d'expertise prenant en compte, suivant les normes mentionnées au 2° du même article, les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d'établir la valeur du bien immobilier.
L'intervention d'un expert permettra de déclarer la valeur vénale lors d'une prise de garantie multirisque habitation.
Parce que vous avez besoin d'être accompagné dans les prises de décisions importantes relatives à la gestion patrimoniale de vos biens immobiliers.
Nous vous proposons nos services en qualité d'expert évaluateur indépendant et impartial.
Notaires, Avocats, CGP, Compagnies d'Assurances, Banques et Courtiers, Groupes Immobiliers, Services Fiscaux...
Nous sommes à votre écoute et vous proposons de répondre aux attentes de vos clients ou administrés (particuliers ; investisseurs privés, publics ; propriétaires de fonds d'investissement...) en matière de conseils et d'évaluation des biens ou droits immobiliers :
Parce que les obligations sont parfois légales :
Obligations particulières des sociétés d'assurance : Le décret du 5 novembre 1990, modifiant les dispositions du Code des assurances a introduit l'obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions ; C'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'Expert.
Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifié par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser, par un Expert indépendant, les immeubles qui composent le patrimoine des SCPI.
L'expertise immobilière est un vrai travail de documentation, d'analyse et de méthodologie. Ainsi, les biens et droits immobiliers de vos clients justifient et nécessitent le recours à un expert indépendant.
Basés près d'Orléans, nous sommes mobiles sur toute la Région Centre-Val de Loire.
Notre objectif : vous donner satisfaction. Ensemble, travaillons à pérenniser la relation de confiance avec vos clients.
En matière d'évaluation, une 1ère distinction sera faite entre les biens libres et les biens occupés :
L'évaluation d'un appartement est une activité régulière pour un expert immobilier. Le marché est généralement connu et l'expert dispose souvent –sur la majorité des secteurs géographiques- de nombreuses références de prix.
Toutefois, l'expert devra faire preuve d'une grande vigilance et apprécier le bien dans son intégralité et le replacer sur son marché.
Il convient de porter une attention particulière à différents points, notamment aux :
L'état de l'appartement peut parfois nécessiter des travaux à réaliser a` court, moyen ou long terme sur le gros œuvre, les parties communes, voire dans le logement lui même. La méthode dite par comparaison sera affinée par la méthode hédoniste puis le résultat sera éventuellement recoupé par une estimation par capitalisation du revenu.
L'expertise immobilière d'une maison individuelle est proche de celle d'un appartement et comprendra également en sus certains éléments, notamment :
Les surfaces pondérées correspondent à des annexes qui n'entrent pas dans la définition de la surface habitable (article 2 du décret n° 97-523 du 23 mai 1997).
Au-delà des particularités liées à la maison individuelle, les méthodes seront également sensibles à la taille du terrain, notamment via la méthode par comparaison qui sera développée terrain intégré ou non.
Depuis la loi de finance rectificative pour 2010 ce n'est plus fiscalement l'intention de construire qui crée la notion de terrain a` bâtir, mais sa situation objective vis-a`-vis des règles d'urbanisme.
Selon l'article L 13-15 du code de l'expropriation :« la qualification de terrain a` bâtir » est réservée aux terrains qui (...), un an avant l'ouverture de l'enquête prévue ou un an avant la Déclaration d'Utilité Publique, sont quelle que soit leur utilisation, tout a` la fois :
« - Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, et (...) un réseau d'assainissement (...) - Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuve´ par un document d'urbanisme » (...) Cette définition a un caractère administratif et ne s'impose pas dans les rapports entre personnes privées.
Le fondement principal de la valeur du terrain dépend donc des droits qui y sont attachés, notamment la faculté ou non de construire. Dans un premier temps, il convient de s'assurer que le bien considéré est constructible, tout d'abord, d'après les règles d'urbanisme mais également selon la configuration et la viabilisation de la parcelle, selon la nature du sol...
Comme pour toute chose, la valeur du terrain constructible dépendra de sa situation et du marché, c'est à dire de l'offre et de la demande, ou plus généralement du niveau de pression foncière sur le secteur considéré. Ensuite, viendront des paramètres techniques : niveau de constructibilité, certificat d'urbanisme, permis de construire...
De plus, selon la nature du terrain (diffus ou en lotissement...), différentes méthodes pourront être retenues : méthode par comparaison (lot ou mètre carré), estimation par zone, estimation par bilan promoteur (étude de faisabilité de l'opération).
La méthode de l'application d'un prix unitaire au m2 se fait par comparaison à des transactions de terrains similaires et approchants. Cette méthode est très employée lorsque les terrains sont facilement comparables et lorsque les caractéristiques physiques correspondent globalement à la demande des acquéreurs potentiels.
La méthode de l'application d'un abattement par zone est utilisée lorsque l'expert doit estimer un terrain qui ne correspond pas vraiment à la demande en terme de surface (exemple : sur ce secteur, la surface est supérieure à celle recherchée par les acquéreurs potentiels) ; Dans ce cas, lorsque aucun détachement n'est possible, l'expert appliquera les abattements par zone du terrain sur les parties qui excèdent la surface souhaitée.
Enfin, la méthode de l'estimation par bilan promoteur consiste en la réalisation d'une étude de faisabilité de projet sur le terrain.
Un immeuble de rapport est un immeuble pouvant fournir un revenu, c'est donc un immeuble loue´ ou qui pourrait l'être.
De la même façon que pour les logements d'habitation, l'expert évaluateur effectuera une enquête de terrain permettant de relever les éléments de valorisation et de dévalorisation ainsi que les caractéristiques techniques de l'immeuble.
L'expert prendra en compte les attentes des acquéreurs ; L'expert évaluera les possibilités de revente qui intéressent les marchands de biens et les revenus locatifs seront pris en compte en sus pour les investisseurs.
Selon les cas, l'expert évaluateur appliquera la méthode par capitalisation des revenus, l'actualisation des cash-flows ainsi que la méthode par comparaison.
Les valeurs retenues dans les rapports d'expertise sont des valeurs au moment de l'expertise.
Il existe deux catégories principales de valeur en matière de terrains et de bâtiments :
Plusieurs valeurs, parfois très différentes, peuvent être attribuées à un même bien :
La valeur vénale est le prix que l'on peut raisonnablement espérer obtenir lors de la vente d'un bien dans des conditions normales de marché. Elle est supérieure à la valeur en cas de vente forcée (exemple : saisie immobilière). La valeur vénale est évidemment influencée par l'état du bien, son âge, son intérêt architectural, sa situation, etc.
La valeur vénale d'un bien suppose que :
La valeur à neuf est le coût de la reconstruction après sinistre du bâtiment, honoraires d'architectes compris. Elle est la valeur de référence pour les assureurs.
La valeur réelle correspond à la valeur à neuf moins la vétusté.
La valeur de convenance, subjective, est celle qui est influencée par des facteurs affectifs ou d'usage.
La valeur de remplacement est une notion comptable utilisée principalement dans le cadre de l'évaluation de patrimoine.
La valeur de construction est utilisée dans le cas d'un terrain à bâtir. Elle correspond à la valeur de l'immeuble que l'on se propose de bâtir, tous coûts d'études et de construction, honoraires, frais, taxes et impôts compris.
La valeur locative s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier, dans le cadre d'un bail.
L'expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire.
Toutefois, il existe à un consensus sur les grands principes d'évaluation, la méthodologie de base et la présentation des rapports d'expertise.
Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un bien à partir de références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du bien expertisé.
Le coût de remplacement constitue une valeur en soi, cette méthode intègre à la fois l'assiette foncière et les bâtiments qui y sont liés. Cette méthode sera utilisée notamment en cas de disparition du bien.
Cette méthode consiste à évaluer les constructions après avoir évalué le terrain nu. Cette méthode consiste à apprécier séparément le terrain et les bâtiments qui composent l'immeuble puis à ôter la vétusté relative à l'immeuble. Cette méthode s'apparente aux 2 méthodes précédentes.
Elle consiste à déterminer la valeur d'un bien loué en appliquant un taux de capitalisation à son revenu. Les taux varient en fonction de la nature du revenu et de la catégorie du bien.
La méthode d'actualisation du cash-flow consiste à déterminer la valeur d'un bien à partir du flux financier procuré par l'immeuble sur une période donnée. Cette méthode des « flux de trésorerie » et la méthode par « capitalisation » sont des méthodes financières qui permettent de déterminer le juste prix pour un investisseur.
Cette méthode consiste à partir d'une valeur antérieure, quelle qu'en soit la nature à lui appliquer un indice ou un coefficient de revalorisation.
Cette méthode reprend l'usage que l'on a du bien et «le plaisir ou le déplaisir » que l'on éprouve a` l'usage des prestations proposées en fonction de leur nature et de leur demande sur le secteur concerné. Cette méthode s'applique aux appartements en copropriété.
On dénomme cette superficie “superficie bâtie” ou “superficie au sol”.
La valeur vénale de l'immeuble s'obtient en multipliant la superficie bâtie par un prix unitaire au mètre carré déterminé par référence aux prix constatés pour des immeubles comparables. L'expert ajoute ensuite uniquement la valeur du terrain encombré par le ou les bâtiments.
Cette méthode, tout comme la méthode sol + construction – vétusté, sert a` calculer la valeur d'un terrain par la détermination de la charge foncière admissible, obtenue -succinctement- par la déduction du prix de revient au chiffre d'affaire.
Une expertise est un vrai travail d'analyse et comprend, au minimum, deux méthodes de calcul, sélectionnées en fonction de la nature du bien et de sa destination ;
L'expert évaluateur obtient plusieurs prix : un fort, un faible, un médian et un moyen. La moyenne pondérée de ces méthodes déterminera le juste prix.
